2019年的房地产市场真是风云诡谲，迷惑现象不断。

　　小编总结了几个关键词：“调控多”、“破产潮”、“创新高”。

　　根据统计，2019年全国房地产市场调控政策可谓相当密集。仅前九个月调控次数就已经达到415次，同比+7.8%，平均每个工作日都有接近2个以上的房地产调控!

　　除此之外，有媒体统计，截止到11月24日，全国已经有439家房企破产。

　　高调控+房企破产潮，怎么看房地产市场都是一片凉凉，然而现实却是被狠狠打脸!

　　销量又要创新高!房地产市场到底凉了吗?

　　国家统计局数据显示前十月商品房销售额又涨了!更有专家分析如果今年最后两个月首次成交额跌幅不超过25%，今年全年房地产市场成交额超15万亿创新高几乎成定局!

　　面对房地产这般迷惑现象，让人不禁发出灵魂拷问：

　　为什么在如此密集的调控后，房子却越卖越好了?!

　　1 销量又要创新高!房地产市场到底凉了吗?

　　11月14日，国家统计局发布了 《2019年1~10月份全国房地产开发投资和销售情况》。里面有几条数据特别显眼：

　　前十月全国房地产开发投资109603亿元，同比+10.3%;

　　前十月全国商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%，增速今年以来首次由负转正，但基本与去年持平;其中住宅销售面积增长了15%;

　　商品房销售额124417亿元，+7.3%，增速+0.2%。住宅销售额增长了10.8%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，按照数据测算，2019年最后2个月首次成交额只要不出现暴跌(跌幅>25%), 2019年全年市场成交额超过15万亿元几乎成定局。而2018年全国商品房成交金额为149973亿元。

　　而年度销售面积也有可能和2018年创造的历史记录171654万平方米持平。这意味着什么?

　　小编给大家算个账：

　　按照国家统计局发布的数据，2019年前十月商品房销售额为124417亿元，销售面积为133251万平方米，那么全国前十月商品房均价为9337元/平。

　　同样是国家统计局数据。2018年前十月商品房销售额115914亿元，商品房销售面积133117万平方米。全国前十月商品房均价约为8708元/平。

　　房价同比上涨了7%，远远大于同期居民消费指数2.6%的涨幅，跑赢了通货膨胀。

　　所以无论你承不承认，房子的保值能力就放在那。

　　2

　　四面楚歌：破产潮来了，房地产市场不赚钱了?

　　近期，房企“破产潮”新闻引发了大家热议。根据，截止至11月24日的统计，全国已有439家房企破产，平均每天就有近2家房企破产，大家纷纷喊：“房地产行业不行啦!”

　　但房地产行业真的不赚钱了吗?

　　并不是，房地产行业虽然有所降温，但真的没大家想象中的那么凉。

　　根据中银国际证券发布的《房地产行业2019年三季报综述》，141家上市房企资产合计11.44万亿，再一次创造了历史新高，相对年初+11.7%。同比+15.9%。

　　房地产行业平均净资产收益率为8.61%，同比+0.15%，在申万28个行业板块中排名第9位。

　　此外三季度房地产行业整体销售毛利率以及净利率分别为31.6%和11.9%，虽有小幅回落，仍维持在近年的高位。预计全年整体结算毛利率及净利率仍会维持较高的水平，盈利情况理想。

　　也就是说，在楼市销售不出现较大回落以及政策端不出现超预期调控的情况下，今年房地产行业的业绩仍是相当可观的。

　　那为什么会有那么多房企在破产呢?

　　这和房地产行业的内部洗牌有关。

　　目前的房地产市场在进行一场大鱼吃小鱼，大鱼越来越壮的内部洗牌时期。如果仔细盘一下那些破产房企，大多数都是一些没有土储和在售项目的空壳公司。一些小而无名的房企倒下了，房地产的市场占有率越来越向头部集中。

　　根据亿翰智库的数据统计，2019年1-10月mTOP100行业集中度达76%，TOP50集中度为62%，TOP30房企集中度为51%，TOP10集中度为30%。剩下的9万多家中小型房企就只能分食剩下的38%的蛋糕。

　　下沉到郑州市场，房企的集中化趋势也是十分明显。

　　根据克而瑞最新公布的数据，2019年1-10月大郑州前10名房企销售金额合计986.31亿元，占总销售金额的45.2%;前10名房企销售面积合计794.79万㎡，占总销售面积的43.5%。

　　从销售金额来看，2019年1-10月前5名、前10名房企销售金额分别为657.41亿元、986.31亿元，同比分别上升21.8%、19.8%。

　　前5名、前10名房企的销售金额市占率分别上升0.6、0.1个百分点，销售面积市占率分别上升1.7、1.4个百分点，市场集中度进一步上升。

　　房地产企业的这波破产潮，比起说是一个行业转凉的信号，更像是场内部的“大浪淘沙”，剩下的都将会是强者。

　　3

　　在郑州买房，究竟啥时候是最佳时机?

　　关于买房时机这件事，臣妾都说倦了。但总是有小伙伴不停地私信评论问是不是要再等等，要再观望观望。小编我就再跟大家盘算盘算在郑州买房这件事。

　　我们都清楚，郑州的房价和整体实力并不是完全相匹配的。

　　前三季度郑州GDP排名第16位，硬实力十分强劲。

　　(图片来源：中国房价行情网;数据来源各地统计局)

　　此外，2018年人口增量25.5%，跻身人口增量城市十强，并突破常住人口千万大关，人口基数十分庞大。

　　但郑州的房价呢?根据中国房价行情网的数据，郑州目前的房价在全国的排名在34位，抛开北上广深等一线城市和同量级的城市不讲，南通、舟山、常州、丽水等一些城市房价都远高于郑州。

　　此外郑州的房价涨幅相对全国其他城市也较为缓慢，环比涨幅在0.2%-1%，涨幅排名在全国也相对较后。

　　与郑州整体的综合实力相比，郑州的房价真的可以称得上温和。长期来看，郑州的房价水平有很大的发展空间。

　　那么目前郑州的市场行情咋样?是时候出手吗?

　　根据克而瑞数据，10月郑州成交均价跌破15000元/平，环比-3%，同比-2%。

　　另一方面，一直坚挺的房贷利率也终于有所松动：11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为 4.15%，5年期以上LPR为 4.80%。

　　这意味着购房者的购房成本将要下降。尽管目前下调了5个百分点，看起来杯水车薪，但这仍是一个利好信号。

　　目前2019年仅剩下不足40天，各大房企都进入了冲刺快速回收资金阶段，房企可能会多渠道加速去化，冲刺年底业绩。广大购房者们可以好好把握下年前这段机会。